Основы законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества и покупка помещения у собственника
- основы законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества
Согласно Федеральному закону № 178-ФЗ (от 21.12.2001 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, в собственности физических и (или) юридических лиц.
Законодательство о приватизации является комплексным (частно-публичным), хотя во многом оно носит ярко выраженный административно-правовой характер.
Практически значимым является вопрос о соотношении гражданского законодательства и законодательства о приватизации. Общее правило о таком соотношении сформулировано в ст. 3 Гражданского кодекса РФ, где говорится о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, иных правовых актах, должны соответствовать ГК РФ. Вместе с тем особенности гражданско-правового регулирования тех или иных вопросов устанавливаются законодательством о приватизации, если в ГК РФ имеется на этот счет соответствующая ссылка. Например, п. 3 ст. 96 ГК РФ прямо указывает на то, что особенности правового положения акционерных обществ, созданных путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, определяются также законами и иными правовыми актами о приватизации. Аналогичное правило содержится в п. 5 ст. 1 Закона об акционерных обществах. Более того, в данном Законе предусмотрено, что указанные особенности действуют с момента принятия решения о приватизации до момента отчуждения государством или муниципальным образованием 75% принадлежащих им акций в этом акционерном обществе, но не позднее окончания установленного планом приватизации данного предприятия срока приватизации. Одним словом, названный Закон отвечает на принципиально важный вопрос: когда действие законодательства о приватизации прекращается.
Вопросы приватизации - сфера совместной компетенции Федерации и ее субъектов. Отметим, что Закон о приватизации (ст. 4) не включает в состав законодательства о приватизации правовые акты муниципальных образований. В силу п. 3 ст. 4 приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством о приватизации.
Законодательство о приватизации формируется и по другим критериям (по отраслям экономики, группам предприятий, регионам, конкретным объектам). Например, региональные особенности приватизации государственного имущества в г. Москве и Московской области получили закрепление в указах и распоряжениях Президента РФ.
В роли покупателей (приобретателей) приватизируемого имущества согласно п. 1 ст. 5 Закона о приватизации могут выступать любые физические и юридические лица, за исключением юридических лиц, в уставном капитале которых доля публичной собственности превышает 25%, а также унитарных предприятий и публичных учреждений - несобственников. Однозначно можно сказать, что в этой роли не могут выступать другие публично-правовые образования.
В качестве объектов приватизации могут выступать принадлежащие публично-правовым образованиям на праве собственности:
1) имущественные комплексы унитарных предприятий, причем совместно с занимаемыми ими земельными участками (ст. ст. 11, 27 и 28 Закона о приватизации);
2) отдельные здания, строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено, совместно с занимаемыми ими земельными участками (п. 1 ст. 28 Закона о приватизации);
3) акции открытых акционерных обществ (ст. ст. 19, 22, 26 Закона о приватизации);
4) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) (ст. 29 Закона о приватизации);
5) земельные участки (ст. ст. 28, 30, 34, 36 Земельного кодекса РФ);
6) жилые помещения (ст. ст. 2 и 11 Закона о приватизации жилья).
Таким образом, речь идет главным образом об отчуждении находящегося в публичной собственности недвижимого имущества.
Приватизация осуществляется исключительно предусмотренными в законе способами. К их числу в соответствии со ст. 13 Закона о приватизации относятся:
- преобразование крупных и средних государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества (с последующей продажей их акций либо с сохранением их за публичным собственником путем создания хозяйственных обществ с государственным участием или «компаний одного лица»);
- аукционная продажа мелких имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, а также акций открытых акционерных обществ;
- иные формы продажи имущества (по конкурсу, посредством публичного предложения или без объявления цены, а также приобретение акций их доверительным управляющим, исполнившим условия соответствующего договора);
- внесение относящегося к публичной собственности имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.
- Вместе с тем не следует забывать о том, что 5 августа 2008 г. вступил в силу федеральный закон № 159-ФЗ (от 22.07.2008 г.) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о малой приватизации). Он наделил преимущественным правом выкупа бизнесменами арендуемых ими государственных и муниципальных помещений.
Данная возможность предоставляется при соблюдении некоторых условий, перечисленных в ст. 3 Закона о малой приватизации. Итак, право возникает автоматически, если:
- предприниматель непрерывно владеет или пользуется имуществом по договору аренды более двух лет до даты вступления Закона о малой приватизации в силу (02.08.2008 г.);
- у коммерсанта отсутствует задолженность по внесению арендной платы, неустоек (штрафов, пеней) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
- площадь помещений соответствует установленным нормам;
- арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В регионах власти должны принять решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества с учетом преимущественного права. В течение 10 дней с даты принятия такого решения арендаторам-бизнесменам направляются копия самого решения, предложение заключить договор купли-продажи имущества, проект договора купли-продажи, а при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) – требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Воспользоваться предложением властей коммерсант может в течение 30 дней с момента получения пакета документов. По окончании срока бизнесмен лишается своего преимущественного права. Сообщить о своем отказе предприниматель может и раньше, подав соответствующее заявление в любой момент (п. 6 ст. 4 Закона о малой приватизации). А вот передавать свое право в пользу третьих лиц бизнесменам не разрешается.
Стоимость имущества определяется по рыночной цене независимым оценщиком в порядке, установленным федеральным законом № 135-ФЗ (от 29.07.1998 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Предпринимателю предоставляется выбор оплаты: единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Выбирая рассрочку, коммерсант будет дополнительно уплачивать проценты по ставке, равной 1/3 ставки рефинансирования, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
- покупка помещения у собственника
По сути приобретение недвижимости ничем не отличается от покупки товаров. Однако, Гражданским кодексом РФ (часть 2 § 7. Продажа недвижимости) предусматривается ряд особенностей, на которые необходимо обратить внимание.
Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. При этом несоблюдение письменной формы влечёт его недействительность.
Также стоит обратить внимание на то, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На практике это означает, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. До момента возникновения у покупателя права собственности на недвижимость, он не вправе ей распоряжаться (продавать, сдавать в аренду и пр.).
При продаже здания, сооружения или иного объекта недвижимого имущества недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимого имущества, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Гражданский кодекс также устанавливает существенные условия договора купли – продажи недвижимого имущества. К ним относятся:
- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества
- цена продаваемого имущества
При отсутствии таких данных договор считается незаключённым.
Передача недвижимости осуществляются по специальному подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
